Marché immobilier français : chiffres et tendances 2026

Acheter un logement en 2026 ne ressemble plus tout à fait à acheter en 2021 ou 2022. Les taux de crédit ont changé, les prix se sont ajustés et les vendeurs comme les acquéreurs doivent désormais composer avec un marché beaucoup plus sélectif. Pour comprendre le marché immobilier français, il ne suffit donc pas de regarder si les prix montent ou baissent : il faut aussi examiner le nombre de ventes, l’accès au crédit, les différences entre territoires et la qualité des biens proposés.

Les derniers chiffres disponibles montrent justement un marché en phase de normalisation. À fin mai 2026, les Notaires de France comptabilisaient environ 949 000 ventes de logements anciens sur douze mois, soit une progression de 5,7 % sur un an. Dans le même temps, les prix des logements anciens en France métropolitaine étaient presque stables au premier trimestre 2026, avec une évolution annuelle de +0,2 %.

Autrement dit, le marché repart, mais il ne fonctionne plus comme pendant les années de forte hausse. Voici les chiffres essentiels, les tendances à surveiller et ce qu’ils signifient concrètement pour un acheteur, un vendeur ou un investisseur.

Où en est le marché immobilier français en 2026 ?

Le marché immobilier français connaît actuellement une phase assez particulière : l’activité s’est redressée, mais le rythme ralentit.

Après deux années difficiles, 2025 avait marqué une amélioration importante. Selon la Banque de France, environ 1 002 000 logements ont été vendus en 2025, soit une hausse de 10,6 % sur un an. La production de nouveaux crédits immobiliers hors renégociations avait également progressé de 33 %, pour atteindre 146,7 milliards d’euros.

En 2026, la reprise s’est poursuivie, mais avec davantage de prudence.

À fin mai :

• 949 000 ventes de logements anciens ont été enregistrées sur douze mois ;
• les transactions progressaient encore de 5,7 % sur un an ;
• le rythme de croissance était toutefois inférieur à celui observé quelques mois auparavant ;
• les prix de l’ancien étaient quasiment stables au niveau national.

Cette combinaison est importante.

Un marché peut avoir davantage de transactions sans connaître une forte hausse des prix. C’est précisément ce que l’on observe actuellement.

Les chiffres du marché immobilier français à retenir

Pour avoir une vision rapide de la situation, voici les principaux indicateurs disponibles en 2026.

Les chiffres de prix proviennent des Notaires-INSEE, tandis que les données de crédit sont publiées par la Banque de France.

Ils montrent une chose essentielle : le problème du marché français n’est plus uniquement le prix du logement, mais aussi le coût du financement et la capacité réelle des ménages à emprunter.

Les prix de l’immobilier français sont-ils en train de baisser ?

La réponse courte est : pas de manière uniforme.

Au premier trimestre 2026, les prix des logements anciens en France métropolitaine étaient quasiment stables sur un an : +0,2 %.

Mais cette moyenne cache deux mouvements différents :

• les appartements : +0,6 % ;
• les maisons : -0,2 %.

C’est un bon exemple de la raison pour laquelle il faut éviter de parler du « prix immobilier français » comme s’il existait un seul marché.

Un appartement dans une grande métropole peut suivre une trajectoire complètement différente d’une maison située dans une petite commune.

Une évolution encore plus intéressante se dessine

Les projections des avant-contrats disponibles à fin juillet 2026 suggèrent une quasi-stabilité des prix de l’ancien sur un an, avec une évolution estimée à -0,6 %, davantage liée aux maisons (-0,9 %) qu’aux appartements (-0,3 %).

Cela ne ressemble donc pas à un effondrement généralisé.

On est davantage face à un marché où les acheteurs disposent de davantage de marge pour négocier certains biens.

Pourquoi le marché immobilier français repart-il ?

Plusieurs facteurs expliquent le redressement observé depuis 2025.

1. Le crédit immobilier est redevenu plus accessible

Les taux ont fortement influencé le marché ces dernières années.

En 2025, le taux moyen des nouveaux crédits immobiliers hors renégociations avait diminué de 22 points de base sur l’année. La production de crédit avait parallèlement fortement rebondi.

Cette amélioration a permis à certains ménages qui avaient reporté leur projet de revenir sur le marché.

Mais la situation n’est pas revenue aux conditions de financement ultra-favorables du début des années 2020.

En mai 2026, le taux moyen des nouveaux crédits immobiliers hors renégociations était de 3,21 %.

2. Les vendeurs ont progressivement ajusté leurs attentes

Pendant une période de forte hausse, un vendeur pouvait parfois fixer un prix élevé tout en espérant trouver rapidement un acheteur.

Le contexte actuel est différent.

Lorsqu’un logement reste plusieurs semaines ou plusieurs mois sur le marché, le vendeur peut être amené à :

• revoir son prix ;
• accepter une négociation ;
• améliorer la présentation du bien ;
• réaliser certains travaux ;
• revoir son calendrier de vente.

Les Notaires de France constatent justement que les acquéreurs prennent davantage de temps et négocient davantage.

Le taux de crédit reste-t-il le principal frein ?

C’est l’un des facteurs les plus importants.

Une différence de taux peut sembler faible sur le papier, mais son effet devient considérable lorsqu’elle s’applique à plusieurs centaines de milliers d’euros pendant 20 ou 25 ans.

Prenons un exemple simplifié.

Un ménage emprunte 250 000 € sur 25 ans, hors assurance et frais.

À environ 2 %, la mensualité est nettement inférieure à celle obtenue avec un taux supérieur à 3 %.

Cela signifie qu’un ménage qui pouvait acheter un bien de 300 000 € lorsque les taux étaient très bas peut devoir viser un logement moins cher lorsque le taux augmente, même si son salaire n’a pas changé.

C’est l’un des mécanismes fondamentaux derrière l’ajustement du marché.

Un marché immobilier français très différent selon les territoires

Parler de moyenne nationale peut être trompeur.

Les Notaires observent d’importantes différences entre les territoires.

En Île-de-France, par exemple, les prix des logements anciens ont progressé de 0,6 % sur un an au premier trimestre 2026. Les appartements augmentaient de 1 %, tandis que les maisons reculaient de 0,4 %.

À Paris, les appartements anciens affichaient une hausse annuelle de 1 %, avec un prix médian d’environ 9 600 €/m² au premier trimestre 2026.

Cela montre pourquoi une baisse ou une stabilité nationale ne signifie pas nécessairement que toutes les villes évoluent dans le même sens.

Paris reste-t-il un marché à part ?

Oui.

Paris demeure l’un des marchés les plus spécifiques de France.

Au premier trimestre 2026, les appartements anciens y affichaient environ 9 600 €/m² et une progression de 1 % sur un an.

Mais le marché parisien ne doit pas être utilisé pour représenter l’ensemble de la France.

Le budget nécessaire, la densité, la proportion d’appartements et la structure de la demande sont très différents de ceux d’une ville moyenne ou d’une zone rurale.

Un investisseur qui analyse uniquement Paris risque donc de tirer des conclusions erronées sur le reste du marché français.

Le marché immobilier neuf reste sous pression

Le neuf mérite une analyse séparée.

Les indicateurs publiés par les Notaires montrent des mouvements importants d’un mois à l’autre.

En mai 2026, les autorisations de logements avaient progressé de 23,7 % par rapport à avril, pour atteindre 34 832 logements. Les mises en chantier étaient estimées à 27 115 logements, soit une hausse de 1,1 % sur un mois.

Mais cette amélioration mensuelle ne signifie pas que le secteur du neuf est sorti de toutes ses difficultés.

Les réservations de logements par les particuliers avaient progressé de 4 % au premier trimestre 2026 par rapport au trimestre précédent, tandis que les logements mis en vente avaient reculé de 12,7 %.

Cela crée une situation paradoxale : la demande reprend progressivement, mais l’offre nouvelle reste contrainte.

Pourquoi l’offre disponible est-elle si importante ?

C’est l’un des aspects que l’on oublie souvent lorsqu’on parle des prix.

Un marché ne dépend pas seulement du nombre d’acheteurs.

Il dépend aussi de la quantité et de la qualité des logements disponibles.

Deux quartiers peuvent avoir le même prix moyen au mètre carré mais fonctionner complètement différemment si, dans l’un, les biens de qualité sont rares.

C’est pourquoi un acheteur ne devrait pas se demander uniquement :

« Est-ce que les prix baissent ? »

Il devrait également demander :

« Combien de biens comparables sont réellement disponibles aujourd’hui ? »

C’est souvent un indicateur plus utile pour négocier un bien précis.

Le DPE change-t-il le marché immobilier ?

Oui, et son influence devient de plus en plus importante.

Les acheteurs ne regardent plus seulement :

• le nombre de pièces ;
• la surface ;
• l’emplacement ;
• le prix au mètre carré.

Ils prennent également en compte la performance énergétique du logement.

Les Notaires de France indiquent que les acquéreurs recherchent davantage le meilleur compromis entre qualité, performance énergétique, fonctionnalité et budget.

Cela peut créer deux marchés à l’intérieur d’une même ville.

Un appartement rénové, bien situé et énergétiquement performant peut rester très demandé.

À l’inverse, un logement nécessitant d’importants travaux peut subir une négociation beaucoup plus importante.

Une conséquence pratique pour les vendeurs

Un vendeur ne devrait pas simplement comparer son logement avec un autre appartement de la même surface.

Il faut aussi comparer :

• le DPE ;
• l’état général ;
• les charges ;
• les travaux à prévoir ;
• l’étage ;
• l’exposition ;
• la présence d’un extérieur ;
• la qualité de l’immeuble ;
• la proximité des transports.

Deux appartements de 60 m² ne sont donc pas nécessairement deux produits équivalents.

Acheter maintenant ou attendre ?

Il n’existe pas de réponse universelle.

La bonne décision dépend surtout du projet.

Pour un achat de résidence principale

Si vous avez un revenu stable, un apport suffisant et l’intention de rester plusieurs années, une petite variation du marché à court terme ne devrait pas être le seul critère.

Le coût total du projet compte davantage :

• prix d’achat ;
• taux du crédit ;
• assurance ;
• frais de notaire ;
• travaux ;
• charges ;
• fiscalité ;
• coût d’un éventuel déménagement.

Pour un investisseur

La situation demande davantage de calculs.

Un logement moins cher n’est pas nécessairement un meilleur investissement.

Il faut examiner :

rendement locatif + potentiel de valorisation + fiscalité + travaux + vacance + financement.

Un appartement acheté 180 000 € avec un rendement faible et beaucoup de travaux peut être moins intéressant qu’un bien acheté légèrement plus cher mais mieux situé et plus facile à louer.

Trois indicateurs à surveiller en priorité

Si vous souhaitez suivre les chiffres du marché immobilier français, ne vous contentez pas du prix au mètre carré.

Surveillez surtout ces trois indicateurs.

1. Le nombre de transactions

Il permet de mesurer l’activité réelle du marché.

Une hausse des prix avec très peu de transactions ne raconte pas la même histoire qu’une hausse accompagnée d’une forte progression des ventes.

2. Les taux de crédit

Ils déterminent directement la capacité d’achat d’une grande partie des ménages.

En mai 2026, le taux moyen des nouveaux crédits immobiliers hors renégociations était de 3,21 %.

3. Le délai de vente et la négociation

Ces indicateurs sont particulièrement utiles à l’échelle locale.

Si de nombreux logements restent longtemps en vente et que les prix affichés sont régulièrement négociés, le rapport de force peut être plus favorable à l’acheteur.

Une erreur fréquente : attendre une baisse nationale pour acheter

C’est probablement l’une des mauvaises stratégies les plus courantes.

Supposons qu’un acheteur attende une baisse nationale de 5 %.

Si les prix de son secteur ne baissent que de 1 %, mais que les taux de crédit augmentent entre-temps, il peut finalement perdre une partie du bénéfice attendu.

Inversement, si les taux baissent mais que les prix remontent, l’avantage du financement peut être partiellement absorbé par la hausse du prix du logement.

Prix et crédit doivent donc toujours être analysés ensemble.

Une autre erreur : croire que le prix affiché est le prix réel

Le prix d’une annonce n’est pas nécessairement le prix auquel la transaction sera finalement réalisée.

Dans un marché plus équilibré, l’écart peut devenir significatif.

Un acheteur doit donc rechercher des références de ventes réellement réalisées lorsque cela est possible, plutôt que de comparer uniquement les annonces actuellement en ligne.

C’est particulièrement important pour les biens atypiques ou difficiles à comparer.

Le marché immobilier français va-t-il repartir fortement ?

Les données disponibles en 2026 ne permettent pas d’affirmer un retour à une phase de hausse généralisée.

Les Notaires décrivent plutôt une normalisation de l’activité : les ventes progressent encore, mais à un rythme moins rapide.

La Banque de France observe également une stabilisation de la production de crédit au début de 2026, dans un contexte de légère remontée des taux.

Le scénario le plus raisonnable est donc celui d’un marché plus équilibré, où :

• les bons biens trouvent toujours des acheteurs ;
• les logements surévalués peuvent rester longtemps sur le marché ;
• les acquéreurs négocient davantage ;
• le financement reste déterminant ;
• les différences entre territoires restent fortes.

Que faut-il retenir des chiffres du marché immobilier français ?

Les principaux enseignements sont assez clairs.

Le marché ancien reprend de l’activité, avec 949 000 transactions sur douze mois à fin mai 2026, soit +5,7 % sur un an.

Les prix sont globalement stables, mais cette moyenne masque des différences importantes entre appartements, maisons et territoires.

Le crédit reste un facteur déterminant, avec un taux moyen de 3,21 % pour les nouveaux crédits immobiliers hors renégociations en mai 2026.

Les acheteurs sont devenus plus sélectifs, notamment sur la performance énergétique, l’état du logement et le rapport entre prix et qualité.

Enfin, le marché français ne peut pas être résumé par une seule tendance. Paris, les métropoles régionales, les zones rurales et les marchés littoraux peuvent évoluer de manière très différente.

FAQ

Quel est l’état actuel du marché immobilier français ?

Le marché immobilier français connaît en 2026 une reprise progressive de l’activité, mais celle-ci ralentit. À fin mai 2026, les ventes de logements anciens atteignaient 949 000 sur douze mois, en hausse de 5,7 % sur un an. Les prix de l’ancien étaient presque stables au premier trimestre 2026.

Les prix de l’immobilier vont-ils baisser en France ?

Il n’est pas possible d’affirmer une baisse uniforme dans toute la France. Au premier trimestre 2026, les prix de l’ancien étaient quasiment stables au niveau national, avec des différences entre appartements et maisons et entre territoires. Les projections disponibles à fin juillet suggèrent également une évolution proche de la stabilité.

Quel est le taux actuel d’un crédit immobilier en France ?

En mai 2026, le taux moyen des nouveaux crédits à l’habitat hors renégociations s’établissait à 3,21 %, selon la Banque de France. Il s’agit d’une moyenne : le taux réellement proposé à un emprunteur dépend notamment de son apport, de ses revenus, de la durée du prêt et du profil de risque.

Est-ce le bon moment pour acheter un logement en France ?

Cela dépend davantage de votre situation que d’une prévision nationale. Un acheteur qui prévoit de conserver son logement longtemps peut privilégier la qualité du bien, son financement et son prix négocié plutôt que d’attendre une hypothétique baisse générale. Pour un investissement, il faut en plus analyser le rendement, la fiscalité, les travaux et la demande locative locale.

Pourquoi les prix immobiliers sont-ils si différents entre les régions ?

Le marché français est très fragmenté. Les revenus locaux, l’emploi, l’attractivité, la rareté du foncier, les transports, la demande locative et la proportion de résidences secondaires influencent fortement les prix. Une moyenne nationale ne permet donc pas d’estimer correctement la valeur d’un logement dans une commune précise.

Le marché du neuf repart-il en 2026 ?

Certains indicateurs montrent une amélioration, mais le secteur reste contrasté. En mai 2026, les autorisations de logements ont fortement progressé sur un mois, tandis que les réservations par les particuliers avaient augmenté au premier trimestre. Toutefois, les logements mis en vente avaient reculé sur la même période, ce qui montre que l’offre reste un sujet important.

Conclusion

Le marché immobilier français en 2026 n’est ni dans une nouvelle flambée des prix ni dans un effondrement généralisé. Il se trouve plutôt dans une phase de rééquilibrage après plusieurs années très mouvementées.

Les transactions repartent progressivement, les prix se stabilisent et les conditions de crédit restent un élément déterminant. Mais surtout, le marché devient plus sélectif : l’emplacement, le prix réellement négociable, le DPE, les travaux et la qualité du logement comptent davantage qu’une simple moyenne nationale.

Pour un acheteur, c’est une évolution plutôt intéressante : il est possible de prendre davantage de temps, de comparer et de négocier. Pour un vendeur, elle impose de fixer un prix cohérent avec le marché réel. Et pour un investisseur, elle rappelle une règle essentielle : un bon investissement immobilier se décide sur les chiffres d’un bien précis, pas sur le seul mouvement du marché national.